GENERALITES   Code des Obligations (CO) (art 260a et 267 al.1)

Dans l'ordre chronologique, les formalités à accomplir par le locataire sortant sont les suivantes :

1. Déménager

2. Nettoyer les locaux et procéder aux menus travaux d'entretien

3. Prendre contact avec les administrations compétentes pour faire couper le gaz, l'électricité, le téléphone.

4. Procéder à l'état des lieux de sortie

5. Restituer les clés

6. Réclamer la restitution de la garantie, s'il y en a une.

LE TRANSPORT
Si l’on souhaite charger une entreprise de déménagement du transport des meubles et cartons, il faut en contacter une bien à l’avance et fixer par écrit la date, l’heure et le prix. L'accord passé avec une entreprise de déménagement est soumis aux règles du contrat d'entreprise (CO art. 363 et ss.). Ces entreprises ont souvent des conditions générales préimprimées qu’il convient de lire attentivement et de faire modifier si elles contiennent des clauses inacceptables.

Les entreprises de déménagement limitent, en principe, leur responsabilité aux seuls dégâts que leur personnel peut provoquer en raison d'une négligence grossière et ne sont alors tenues que de réparer l'objet cassé, sans devoir le remplacer ou en rembourser la valeur. Pour s'assurer contre tous les risques, il faut prévoir une assurance spéciale, dont le coût n'est toutefois pas forcément avantageux.

En cas de transport d’un piano droit ou à queue et d’objets d’art précieux, il faut s’entendre auparavant avec le transporteur. Il en va de même pour les pièces de mobilier volumineuses qui doivent être hissées ou descendues par une fenêtre ou par un balcon.

L’entreprise de déménagement peut se charger de l’emballage des objets et de la fourniture des cartons ; s’informer sur le prix.

LA REMISE EN ORDRE DU LOGEMENT
A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (art. 267 al.1 CO). On en déduit qu'à sa sortie le locataire assume :

• Les travaux de nettoyage et les menues réparations qui lui incombent durant le bail.
• Les défauts plus importants (dégâts) qui ne résultent pas d'un usage normal de la chose louée.
• Les transformations et rénovations exécutées sans l'accord du bailleur.

Les autres travaux, notamment ceux qui résultent de l'usure normale, sont à la charge du bailleur. Le loyer est en effet réputé couvrir le coût de l'entretien résultant d'un usage normal des locaux. Pour apporter la preuve de dégâts éventuels, on compare l'état des lieux au moment de la sortie avec le procès-verbal de l'état des lieux à l'entrée.

Les travaux de nettoyage et les menues réparations
Le locataire doit nettoyer les locaux avant de les restituer au bailleur, et y entreprendre les menues réparations, même si elles sont rendues nécessaires par un usage normal de la chose louée. Par exemple, le locataire doit boucher les trous qu'il a faits dans les parois pour y accrocher des tableaux.
Ce sont les règles et usages locatifs qui d'ordinaire précisent l'état de propreté dans lequel doivent être restitués les locaux. L'usage varie d'un canton à l'autre.

Les dégâts qui ne résultent pas d'un usage normal de la chose
Le locataire répond des défauts qui excèdent l'usure normale. Celle-ci s'apprécie en fonction de la destination des locaux. Par exemple, des locaux commerciaux destinés à un atelier de mécanique se dégradent plus rapidement que des bureaux. L'usage normal d'un logement loué à une famille nombreuse s'apprécie plus largement que si le logement est loué à une personne seule. Exemples :

• Résultent d'une usure normale des locaux : le jaunissement des tapisseries ; des traces de meubles et de tableaux sur les murs ; les trous et tampons en nombre raisonnable dans les parois, pour autant qu'ils soient "propres" et rebouchés ; un frigo en panne en raison de son vieillissement ; des moquettes usées…
• Excèdent l'usure normale : des parois fortement noircies par des fumeurs invétérés ; des tapisseries déchirées ; des marques de coups sur le lavabo…

Lorsque le locataire est responsable de certains dégâts, il peut soit procéder lui-même aux réparations ou faire exécuter les réparations, soit payer les frais sur la base des factures produites par le bailleur.
L'indemnité due par le locataire ne correspond pas à la valeur à neuf des installations ; elle doit tenir compte de leur âge.

Exemple :
Les papiers peints d’une chambre ont été "crayonnés" par les enfants. Le locataire est responsable. L’indemnité devrait être calculée par rapport au coût de remplacement, moins 10% par année à compter de la dernière date à laquelle le propriétaire a remplacé les papiers peints. Ceux-ci sont censés durer 10 ans. Le locataire est resté trois ans ; le bailleur avait changé les papiers peints deux ans avant qu’il n’emménage. Le locataire devra donc payer 50% de leur remplacement.
Il existe un barème de durée de vie des installations. (Voir Le Contrat de bail [1_54])
La plupart des assurances responsabilité civile couvrent les indemnités dues par le locataire sortant. Si c’est le cas, il convient de déclarer les dégâts dès qu’ils sont connus.
Si le locataire refuse de payer les indemnités, le bailleur peut retenir la garantie bancaire.

Les travaux effectués par le locataire
Le locataire n'a le droit de rénover ou de modifier la chose louée qu'avec le consentement écrit du bailleur (art. 260a CO). Si le locataire a procédé à des travaux de rénovation ou de modification sans ce consentement, il peut être tenu, à la fin du bail, de remettre les locaux dans leur état initial à ses frais. Le locataire qui a entrepris des travaux avec l’autorisation du bailleur n’est tenu de remettre les lieux dans leur état antérieur que si cela a été convenu par écrit. C’est au moment de l’état des lieux de sortie que le bailleur doit exprimer son exigence de remise des lieux dans leur état antérieur. Si le locataire s’y refuse, le bailleur peut demander des dommages-intérêts, dont le montant doit tenir compte de l’âge des installations initiales que le locataire a modifiées.

Le locataire peut prétendre, à la fin du bail, à une indemnité pour les travaux effectués, lorsque les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies (art. 260a al.3 CO) :

• le locataire a procédé à des travaux de rénovation ou de modification de la chose louée
• le bailleur a consenti par écrit à ces travaux
• ces travaux apportent à la chose louée une plus-value considérable (en général appréciable au niveau du loyer).

DIVERSES FORMALITES A ACCOMPLIR
Exemples d'instances à informer :

• Service du personnel de l’entreprise où l’on travaille ; un déménagement donne droit à un congé, généralement d’un jour ;
• Abonnements de journaux et revues ;
• Banques ;
• Assurances (vérifier que l’assurance pour le mobilier correspond bien à la valeur de celui-ci ; attention à la sous-assurance) ;
• Caisse-maladie ;
• Ecoles, cours ;
• Associations et sociétés dont on est membre ;
• etc.

LA RESTITUTION DES CLES ET L'ETAT DES LIEUX DE SORTIE
Le locataire doit remettre toutes les clés, y compris celles qu’il a fait faire à ses frais. En général, il est fait mention de la restitution des clés dans le procès-verbal d’état des lieux de sortie. Au moment de la signature du procès-verbal de sortie, le locataire veillera à ce que les dégâts mentionnés correspondent à la réalité. Si tel n’est pas le cas, il ne signera pas le procès-verbal ou il y portera des réserves précises.

Si le locataire s’aperçoit après coup que le procès-verbal mentionne un défaut dont il n’est pas responsable (usure normale, défaut existant à l’entrée du locataire), il doit réagir immédiatement et par écrit.

Si la restitution des clés n’est pas mentionnée dans la procès-verbal, le locataire se fera remettre un reçu. La remise des clés équivaut à la restitution des locaux.

 Référence : D. Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997.    Source : HG Guide-service, Hospice général, Genève.

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